Один объект на ИП
Один офис или помещение в собственности. Минимум первички, важна кадастровая стоимость.
Аренда · Кадастр · Налог на имущество · Коммунальные
Бухгалтерия
для аренды недвижимости
Арендодатель коммерческой недвижимости — это длинные договоры, обеспечительные платежи, перевыставление коммунальных и налог на имущество с кадастровой стоимости. Учет должен корректно собирать все это и не давать налоговую переплату.
Договоры в порядке Налог на имущество вовремя NDA по умолчанию
Налог УСН в год ООО, аренда 24 млн ₽/год, коммунальные 4 млн
Коммунальные как доход
1 680 000 ₽
налог на полную сумму
- Коммунальные включены в арендную плату
- Налоговая база завышена на 4 млн
- Налог УСН 6% от 28 млн = 1,68 млн
- Переплата ~240 тыс. ₽/год
−240 тыс. ₽/год
Монолит Учет
1 440 000 ₽
коммунальные как транзит
- Перевыставление коммунальных отдельно
- Налоговая база — только аренда
- Налог УСН 6% от 24 млн = 1,44 млн
- Экономия 240 тыс. ₽/год
Договор
с фикс. перечнем работ
Бухгалтер
с опытом в недвижке
Ответ
в течение часа
Доступы
защищенно, NDA
У арендодателя есть несколько слоев учета одновременно: ежемесячная аренда от арендаторов, коммунальные платежи (которые часто перевыставляются), обеспечительные платежи (залоги), и собственно объект на балансе с амортизацией. Плюс — налог на имущество с кадастровой стоимости для торговых/офисных объектов. Берем ИП и ООО на УСН (Доходы или Доходы–Расходы) и ОСНО.
Кому подходит
Берем аренду любого формата
Несколько объектов на ООО
3–10 объектов, разные арендаторы, регулярные коммунальные перевыставления.
Бизнес-центр / ТЦ
Множество арендаторов, общая УК, эксплуатация и охрана как отдельные расходы.
Жилая в коммерческую аренду
Особый налоговый режим (часто только УСН).
С кадастровой стоимостью
Объекты в перечне субъекта РФ — авансы по налогу на имущество ежеквартально.
С обеспечительными платежами
Залоги по договорам — учет на 76 счете, не доход до зачета.
Состав работ
Что входит и что считается отдельно
Перечень фиксируем в договоре — без формулировок «и иные услуги».
Входит в работу
- Бухгалтерский учет по выбранному режиму (УСН/ОСНО)
- Учет договоров аренды, обеспечительных платежей
- Перевыставление коммунальных арендаторам
- Расчет налога на имущество с кадастровой стоимости
- НДС (для ОСНО)
- УСН-налог и страховые взносы
- Зарплата управляющей команды (если есть)
- Отчетность в ФНС, СФР, Росстат
Считается отдельно
- Юридическое сопровождение договоров — отдельно с юристами
- Оценка кадастровой стоимости и оспаривание — специализированные оценщики
- Управление недвижимостью (УК) — не наша услуга
- Восстановление учета за прошлые периоды — отдельной услугой
Гарантии и фишки
Почему с нами спокойно
Не «оптимизация через дробление», а реальная защита от переплат.
Ответственность по договору
Компенсируем штрафы и пени
Если ошибка наша — переделываем за свой счет и компенсируем штраф/пени по нашей вине. Не делаем «оптимизации» через дробление объектов между подконтрольными ИП.
Коммунальные как транзит
Перевыставление по отдельному договору — не увеличивает налоговую базу.
Налог на имущество вовремя
Региональный перечень кадастровых объектов — авансы по календарю.
Обеспечительные платежи
Учет на 76 счете до момента зачета или возврата. Не доход.
Контроль лимита УСН
490,5 млн ₽ (лимит УСН с дефлятором на 2026) — мониторим, заранее планируем переход на ОСНО.
Амортизация объектов
Корректная для ОСНО — налог на прибыль ниже.
NDA и защищенные доступы
Документы по арендаторам — под NDA. Защищенное хранилище.
С чем приходят
Знакомые ситуации
«Налог на имущество растет каждый год»
Кадастровая стоимость пересматривается. Контролируем перечень и сроки авансов.
«Коммунальные как расход или транзит»
Если арендатор оплачивает через вас — это транзит, не выручка. Если включены в плату — доход.
«Обеспечительный платеж»
Залог по договору не доход до зачета. Учет на специальных счетах.
«Лимит УСН 490,5 млн ₽»
При высокой выручке от аренды лимит быстро исчерпывается. Контролируем подход к ОСНО заранее.
Бесплатная диагностика
Возьмем аренду на сопровождение
Скажите количество объектов, режим и есть ли кадастровая стоимость — пришлем ориентир стоимости.
Как мы начинаем
Запуск за 4 шага
01
Знакомство
Обсуждаем количество объектов, арендаторов, режим, кадастровую стоимость. Смотрим текущие договоры.
02
Договор
Подписываем договор с ООО «Мон-Учет», фиксируем перечень работ.
03
Передача дел
Забираем учет, базу 1С, акты сверки с арендаторами и коммунальщиками.
04
Регулярная работа
Месячный учет аренды, перевыставление коммунальных, налоги, отчетность. Ежеквартально — авансы по налогу на имущество.
Стоимость
От чего зависит цена
Количество объектов
Каждый объект — отдельный договор и налог на имущество
Режим (УСН / ОСНО)
ОСНО с НДС требует отдельной декларации; УСН проще, но имеет лимит
Перевыставление коммунальных
Если перевыставляются — больше первички и сверок
Кадастровая стоимость
Если объект попал в перечень — отдельные авансы по имущественному налогу
Стартовый тариф для одного объекта на ИП на УСН — от 12–18 тыс. ₽/мес. Несколько объектов на ООО — от 25–45 тыс. ₽/мес. Точную цифру даем после диагностики.
Пример из практики
Ситуация
ООО на УСН Доходы владеет 3 офисными помещениями в Москве. Учет коммунальных велся как доход (включался в арендную плату), что увеличивало налоговую базу. Налог на имущество не пересчитывался два года.
Что сделали
Перевели коммунальные на режим перевыставления (отдельный договор, отдельные акты). Запросили актуальный перечень кадастровых объектов в Москве, пересчитали авансы по налогу на имущество.
Результат
Налоговая база УСН снижена за счет исключения транзитных коммунальных. Авансы по имущественному налогу выровнены с региональным перечнем.
Частые вопросы
Коротко по делу
Можно, но с особенностями. Если сдаете как ИП-физлицу под жилье — налог 13% (УСН не применяется). Если коммерческая аренда от ИП — УСН возможен. Лучше обсуждать конкретный кейс.
С 2024 года декларация по объектам с кадастровой стоимостью отменена для большинства случаев — ФНС считает сама и присылает уведомление. Декларация остается для объектов со среднегодовой стоимостью на ОСНО.
Не доход до зачета. Учитывается на 76 счете до момента зачета в счет аренды или возврата арендатору.
Аренда коммерческой недвижимости облагается НДС 22% на ОСНО. На УСН НДС не платится, пока доход не превысил 20 млн ₽/год, на АУСН — не платится. Аренда жилых помещений физлицам освобождена от НДС.
Да, для ИП патент по сдаче в аренду собственной недвижимости предусмотрен (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК) — если такой вид деятельности введен региональным законом. Для ООО патента нет: только УСН, АУСН или ОСНО.
На ОСНО — обязательна, уменьшает налог на прибыль. На УСН Доходы–Расходы — стоимость списывается в течение года равными долями. На УСН Доходы — не учитывается.
По теме
Читайте также
Бухгалтерия для ИП и ООО под ключ
Если нужна вся бухгалтерия целиком, а не только отраслевая специфика — начните с главной.
Бухгалтерия для гостиницы
Смежная отрасль: краткосрочное размещение, эквайринг, налог на имущество, СПР и патент.
Бухгалтерия для строительства
Если объекты строятся или реконструируются — учет капвложений, подрядчиков и НДС.
Бухгалтер для ООО
Базовое сопровождение ООО на УСН или ОСНО, если объекты оформлены на юрлицо.
Сдача отчетности
Декларации УСН и ОСНО, авансы по налогу на имущество, СФР и Росстат — по календарю.
Бухгалтерия для НКО
Если арендодатель — некоммерческая организация (фонд, ассоциация), учет другой.
Налоговое консультирование
Кадастровая стоимость, налог на имущество, переход с УСН на ОСНО — точечные консультации.
Отчеты ООО на УСН
Какие декларации и формы сдает ООО на УСН в 2026 году — справочник по календарю.
Лимиты УСН в 2026 году
Лимиты по выручке, численности и ОС — когда аренда выбивает из упрощенки на ОСНО.
Возьмем аренду под учет
Коммунальные как транзит, налог на имущество вовремя, обеспечительные платежи. От 12 тыс. ₽/мес.